Contractul de închiriere

Contract de închiriere pentru uz rezidențial

La închirierea unei proprietăți în scopuri de locuințe, este necesar un contract de închiriere. Pentru a nu fi nul, contractul dintre proprietar și chirias trebuie să fie scris și trebuie să conțină elemente specifice:

data, generalitatea părților, informațiile care permit identificarea, în mod neechivoc, a activului, valoarea chiriei, durata contractului de închiriere.

Data stipulării este data semnării contractului, în timp ce data de începere, care poate fi mai devreme, determină începutul contractului de leasing.

În ceea ce privește părțile contractului, în cazul persoanelor fizice, trebuie indicat numele, prenumele, locul și data nașterii, cu adresa relativă, codul fiscal. Dacă unul dintre antreprenori este o companie, datele solicitate sunt: ​​numele / denumirea firmei, adresa sediului social, numărul de înregistrare al registrului societății și REA la CCIA, numărul TVA și numele prenumelui, locul și data nașterii, domiciliul a reprezentantului legal.

Contractul include, de asemenea, date privind proprietatea; pentru un apartament, de exemplu, pe lângă municipiu și adresa în care se află casa, scara, podeaua, interiorul, numărul de camere, metrele pătrat trebuie să fie explicite. Date cadastrale indispensabile, ușor de detectat chiar și de zborul cadastral, adică: secțiune, foaie, particulă, subalternă, categorie, clasă, venit cadastral.

Contract de închiriere

Contractul de închiriere nu include suma sumei datorate proprietarului, adică chiria anuală convenită, inclusiv taxele de condominiu percepute chiriașului, cum ar fi cele pentru încălzire, curățare, întreținere ascensor obișnuit, pentru apă. În general, suma stabilită este plătită locatorului în diverse tranșe, de obicei lunar sau trimestrial; în caz de neplată, după mai mult de douăzeci de zile de la expirare, proprietarul poate cere rezilierea contractului.

Există diferite tipuri de leasing.

În contractul de plată gratuită, reglementat de legea nr. 431/1998 și numit în mod obișnuit patru + patru, comisionul și alte elemente accesorii, cum ar fi ajustarea ISTAT, sunt stabilite de părți, dar durata nu poate fi mai mică de patru ani cu reînnoire automată pentru încă patru ani. La al doilea termen, în cazul în care nu se efectuează nicio modificare, de exemplu o nouă taxă, acordul este reînnoit în aceleași condiții.

Contractul, denumit și trei + doi, prevede o taxă convenită, numită și taxă subvenționată, în general stabilită de un tabel în diferitele municipalități; sumele indicate sunt rezultatul unui acord între organizațiile proprietarilor și chiriașilor. În plus față de taxa de despăgubire, se prevede și o perioadă minimă de trei ani cu reînnoirea automată de doi ani sau, dacă este stabilită de părți, de trei ani.

Contractul de tranziție se referă la clădirile rezidențiale închiriate pentru o necesitate temporară; durata poate dura până la 18 luni.

Contractul pentru studenții universitari prezintă restricții, inclusiv taxe; are o durată cuprinsă între șase luni și trei ani și, dacă nu este reziliat, la expirare este reînnoită automat pentru o durată egală cu cea originală

Închirierea pentru utilizare turistică lasă părțile libere să negocieze în funcție de nevoile specifice.

Contract de închiriere cu viitorul acord de vânzare

Cine nu dispune de lichidități suficiente pentru a cumpăra o locuință și nu are nici măcar obligația de a obține un împrumut de la Bancă, poate încerca să obțină un contract de leasing cu un viitor contract de vânzare, un contract care include atât contractul de închiriere, cât și vânzarea preliminară . Acestea din urmă pot fi unilaterale, atunci când proprietarul este obligat să vândă, în timp ce chiriașul are dreptul de a cumpăra sau, bilateral, obligatoriu pentru ambele părți

Cu acest contract de închiriere, pot fi avute în vedere două tipuri diferite de plăți, o plată prin leasing și avansuri privind prețul care trebuie plătit la date fixe sau o chirie crescută.

Utilizarea proprietății este supusă regulilor contractului de închiriere. Vânzătorul, care rămâne proprietar până la plata întregii sume, plătește impozite directe, taxe locale, costuri extraordinare de întreținere; printre altele, nu poate profita de primele facilități de casă pentru achiziționarea unei case noi.

Cumpărătorul / chiriașul care nu exercită opțiunea de cumpărare nu poate pretinde sumele plătite ca un depozit, în timp ce poate solicita returnarea sumelor plătite ca avansuri din prețul de vânzare, fără deducerea unor indemnizații și a celor stabilite. În plus, chiriașul care nu exercită opțiunea în timpul programat trebuie să elibereze proprietatea pentru a evita o procedură de validare a evacuării.

Contractul de închiriere cu albine

Atunci când este stipulat un contract de închiriere, nu poate lipsi Ape, Certificatul de performanță energetică, care este documentul care prezintă caracteristicile energetice ale unei clădiri sau unei unități imobiliare. Este scris de o companie sau de un tehnician, inginer, arhitect sau inspector, autorizat și autorizat de regiunea de reședință pe baza posesiei unor cerințe specifice. Costurile faptelor variază în funcție de locația geografică și caracteristicile proprietății, cum ar fi suprafața, tipul de instalații prezente, destinația utilizată. De exemplu, prețul pentru un apartament variază în medie între 150 și 300 de euro.

Bee este obligatorie când este atunci când vinzi sau când închiriezi o proprietate. Noile contracte de închiriere, în special, trebuie să conțină o clauză în care chiriașul declară că a primit nu numai informațiile și documentația privind performanța energetică a clădirii, ci și albina. Cu excepția închirierii de unități individuale de locuit, o copie a documentului trebuie să fie atașată la contract. Contractele de vânzare și de închiriere fără Ape nu sunt nulă, însă în aceste cazuri există o pedeapsă pe care părțile trebuie să o plătească în comun și în aceeași măsură; suma variază între 3000 și 18000 de euro. În orice caz, este obligatoriu prezentarea și atașarea albinelor în 45 de zile. Pentru închirierea de unități imobiliare individuale, penalizarea variază de la 1000 la 4000, dar dacă durata contractului nu depășește trei ani, suma se reduce la jumătate.

O ofertă publicitară de vânzare sau de închiriere fără indicarea performanței energetice implică o amendă de la 500 la 3000 de euro și acest lucru este valabil și în cazul unui anunț făcut de o agenție imobiliară.

Certificatul durează zece ani de la data emiterii și trebuie actualizat atunci când se efectuează renovări sau renovări care modifică performanța energetică a clădirii, de exemplu înlocuirea armăturilor sau a cazanului. Vechiul Ace eliberat înainte de 6 iunie 2013 rămâne valabil atâta timp cât respectă Directiva 2002/91 / CE. Ape nu este supusă taxei de înregistrare sau taxei de timbru.

Unde se înregistrează un contract de închiriere

Indiferent de suma taxei, un contract de leasing trebuie obligatoriu să fie înregistrat la Inland Revenue folosind modele specifice. Această operațiune trebuie efectuată în termen de 30 de zile de la data stipulării, respectiv de la semnarea contractului sau de la data începerii, dacă este mai devreme de ziua semnării contractului.

Începând cu 1 ianuarie 2016, înregistrarea se datorează locatorului care trebuie să comunice în termen de 60 de zile de la înregistrare, îndeplinirea locatarului și, eventual, a administratorului de condominiu. Un contract de închiriere neînregistrat atrage sancțiuni severe atât pentru ascunderea taxei, cât și pentru neplata taxei de înmatriculare. În cazul în care contractul are o durată de mai mulți ani și nu există dispoziții pentru un cupon cu plata forfetară, această taxă trebuie plătită în fiecare an, cu excepția cazului în care se decide să plătească o singură sumă pentru întreaga perioadă a prelungirii. Taxele de înregistrare și toate celelalte taxe sunt percepute părților la o rată de 50% fiecare.

Un contract de închiriere care nu este înregistrat este considerat inexistent, astfel încât, în caz de neplată a taxei, nu se poate proceda la evacuare, ci numai la încercarea unei cauze ordinare de ocupație fără titlu. În caz de neplată, proprietarul trebuie să plătească impozitul neplătit, dobânda majorată și penalitățile.

Contract de leasing cu cupon uscat

Venitul provenit din închirierea unei proprietăți este, de asemenea, supus impozitării.

Penalizări foarte grave pentru proprietarii care ascund sau declară falsul cu privire la valoarea chiriei primite. Începând cu 1 ianuarie 2016, penalitățile variază de la 240% la 480% din impozit în caz de nedeclarare cu minimum 500 de euro și de la 180% la 360% în cazul unei declarații necredințiale. Este important de menționat că veniturile din chirii trebuie să fie declarate și, prin urmare, impozitate, chiar dacă chiriașul este insolvabil, cu excepția cazului în care neplata este stabilită în justiție printr-un ordin de evitare a arieratelor.

În conformitate cu regimul fiscal obișnuit, cuantumul taxelor, redus cu 5%, contribuie la formarea venitului total al unui subiect supus IRPEF, impozit direct, personal și progresiv. Pentru cei care închiriază clădiri pentru uz rezidențial, a existat, timp de mai mulți ani, posibilitatea de a opta pentru cuponul uscat, un sistem de impozitare a taxelor care prevede aplicarea unui impozit substitutiv. În principiu, o impozitare fixă ​​se aplică la 100% din tranșele percepute anual: 21% pentru contractele cu o chirie gratuită și 10% pentru contractele cu o chirie convenită.

Opțiunea pentru cuponul uscat pentru un contract de leasing trebuie să fie exercitată în timpul înregistrării. Cei care beneficiază de aceasta nu pot solicita ajustarea ISTAT a taxei și au deduceri pentru bonusuri.

Nu întotdeauna cuponul uscat este convenabil, depinde de caz; de exemplu, este necesar să se înțeleagă dacă va exista o creștere a inflației pe durata perioadei de valabilitate a contractului sau dacă, în lipsa altor venituri în plus față de cele care provin din chiria unei sau mai multor proprietăți, procentul este avantajos.

Obligațiile de închiriere ale chiriașului

În general, cei care închiriază o proprietate trebuie să livreze bunul în stare bună, în timp ce chiriașul trebuie, în primul rând, să îl folosească pentru utilizarea stabilită în contract. Cu titlu de exemplu: chiriașul care a semnat un contract de închiriere pentru locuințe poate ocazional să găzduiască rude și prieteni, dar dacă nu este permis de contract, nu poate subînchiria sau efectua activități de cazare cu mic dejun. Printre altele, în acest din urmă caz, poate exista, de asemenea, o interdicție specifică în reglementarea condominii.

În plus, chiriașul trebuie: să împiedice ruinarea proprietății închiriate de către acesta; să plătească la timp plățile de leasing; asigură reparații mici care sunt necesare pentru uzura proprietății cauzate fie prin folosire, fie prin întâmplare, cum ar fi o furtună. Dacă orice lucrare de renovare efectuată de un vecin aduce daune chiriașului, acesta trebuie să acționeze direct împotriva celor care au provocat problema fără a implica proprietarul care nu are nicio responsabilitate. În principiu, chiriașul nu poate suspenda plata chiriei pentru pagube cauzate de terți.

În cazul în care arenda încetează, chiriașul trebuie să restituie locuința în aceeași stare în care a primit-o și nu va fi răspunzătoare pentru nici o deteriorare datorată vârstei. Nu are dreptul la despăgubiri pentru îmbunătățirea proprietății închiriate decât dacă a fost primit consimțământul proprietarului, care, în acest caz, trebuie să plătească suma mai mică dintre suma cheltuielii și valoarea la momentul livrării. În unele cazuri, valoarea îmbunătățirilor compensează deteriorarea care a apărut fără o înșelăciune serioasă a chiriașului.

Eventualul depozit, numit și depozit provizoriu, plătit de chiriaș la contractul de închiriere, se face la sfârșitul relației, cu excepția cazului în care proprietatea este deteriorată din cauza chiriașului.

Cum să anulați un contract de închiriere

Un contract de închiriere poate fi dizolvat înainte de expirarea acestuia din cauza necesității proprietarului sau a chiriașului, acesta din urmă cu siguranță mai puțin constrâns decât proprietarul.

Chiriașul se poate retrage din contract în orice moment din motive serioase; singura obligație împotriva lui este să notifice proprietarul prin scrisoare recomandată a / r, cu cel puțin 6 luni înainte de termenul limită. În caz de nerespectare și chiar dacă imobilul este golit, chiriașul trebuie să plătească încă proprietarului șase taxe lunare.

În cazul închirierii de clădiri pentru uz rezidențial, proprietarul poate da o notificare de reziliere doar prin trimiterea, prin scrisoare recomandată a / r, unei comunicări periodice către chiriaș cu cel puțin 6 luni înainte de expirarea contractului. Terminarea proprietarului la prima expirare a contractului este posibilă numai în anumite cazuri specifice prevăzute de lege. De exemplu, atunci când doriți să alocați proprietatea dvs. soțului, copiilor, părinților sau rudelor din gradul al doilea sau intenționați să vindeți proprietatea și nu este proprietarul altor locuințe pentru uz rezidențial, cu excepția casei dvs.

Proprietarul se poate retrage din contract chiar și atunci când chiriașul, fără motive justificate, nu locuiește în mod continuu în casă sau are altă locuință liberă și adecvată în același municipiu sau dacă prezența chiriașului împiedică reconstrucția unei clădiri grav afectate